Quy định về lệ phí trước bạ và phí công chứng khi làm sổ đỏ

Chi phí công chứng và lệ phí trước bạ là các khoản tiền mỗi người khi làm sổ đỏ (cả khi cấp sổ đỏ lần đầu và đăng ký sang tên chuyển nhượng tặng cho) phải quan tâm, mặc dù chi phí này không chiếm quá nhiều tỉ trọng trong số tiền mà người sử dụng đất phải đóng khi làm sổ đỏ. Tuy nhiên, mọi người vẫn cần phải nắm bắt được quy định này để cân đối nguồn ngân sách chuẩn bị khi làm sổ đỏ, đặc biệt khi quy định về lệ phí trước bạ và phí công chứng khi làm sổ đỏ đã có nhiều thay đổi trong năm 2026. Trong bài viết này, đội ngũ Luật sư tại Công ty Luật TNHH DPO sẽ gửi đến bạn những nội dung tư vấn chi .

1. Lệ phí trước bạ và phí công chứng khi làm sổ đỏ là gì?

Đây là hai khoản chi phí khác nhau, thường phát sinh khi người dân thực hiện các giao dịch như mua bán, chuyển nhượng, tặng cho nhà đất và làm sổ đỏ lần đầu.

Lệ phí trước bạ là khoản tiền người có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí phải nộp khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định pháp luật.

Trong giao dịch mua bán nhà đất, lệ phí trước bạ thường do bên nhận chuyển nhượng nộp khi đăng ký sang tên, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc thuộc diện được miễn.

Trong trường hợp làm sổ đỏ lần đầu, thì lệ phí trước bạ do người được cấp quyền sử dụng đất lần đầu nộp khi được cấp sổ đỏ. Đây là lệ phí đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Phí công chứng là khoản tiền phải trả cho tổ chức hành nghề công chứng khi thực hiện công chứng hợp đồng, giao dịch, thừa kế, giấy uỷ quyền hoặc các văn bản khác thuộc trường hợp phải công chứng, chứng thực. Đối với nhà đất, khoản phí này thường phát sinh khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho hoặc các giao dịch khác thuộc trường hợp phải công chứng. Có quy định cụ thể của từng tỉnh thành về lệ phí công chứng.

Hai khoản tiền này không phải là toàn bộ chi phí làm sổ đỏ. Tùy từng hồ sơ, người dân còn có thể phải nộp tiền sử dụng đất, tiền xử phạt vi phạm hành chính, thuế thu nhập cá nhân, phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp giấy chứng nhận và các khoản chi phí khác theo quy định.

2. Tại sao cần tìm hiểu quy định về lệ phí trước bạ và phí công chứng khi làm sổ đỏ?

Nhà đất thường có giá trị lớn, vì vậy việc dự tính các khoản tiền phải nộp trước khi làm sổ đỏ, giao dịch nhà đất là điều cần thiết.

Chủ động nguồn lực tài chính và dự toán ngân sách

Đối với trường hợp giao dịch đất đai: Nếu chỉ quan tâm đến giá mua bán mà bỏ qua các khoản thuế, phí khi sang tên, tổng chi phí thực tế có thể cao hơn dự kiến mà không có sự phân bổ phù hợp với người bán.Việc nắm rõ quy định còn giúp các bên xác định trách nhiệm tài chính ngay từ khi ký hợp đồng. Chẳng hạn, bên mua và bên bán nên thống nhất rõ ai chịu lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân và phí công chứng để tránh tranh cãi khi làm thủ tục.

Đối với trường hợp làm sổ đỏ lần đầu: chi phí công chứng thường tập trung vào vấn đề ký uỷ quyền cho một bên đại diện làm thủ tục hoặc trường hợp liên quan đến thừa kế đất đai.

Bảo vệ tối đa quyền lợi hợp pháp trong giao dịch

Một vấn đề khác cần lưu ý là việc kê khai giá chuyển nhượng không đúng thực tế nhằm giảm nghĩa vụ tài chính có thể dẫn đến hậu quả pháp lý bất lợi. Rất nhiều trường hợp, kê khai sai giá, bị người bán lợi dụng để yêu cầu toà tuyên vô hiệu hợp đồng mua bán để đòi lại đất mặc dù người mua đã sử dụng rất nhiều năm, xây nhà và sinh sống ổn định trên đất. Đây là rủi ro mà mọi người cần hết sức lưu ý, không thể chỉ vì khoản lợi nhỏ trước mắt mà phải gánh chịu rủi ro về sau.

[Chèn ảnh chụp tài liệu, biểu mẫu pháp lý đã làm mờ thông tin khách hàng thực tế chứng minh]

DỊCH VỤ PHÁP LÝ LIÊN QUAN

ĐẠI DIỆN TRANH CHẤP & TỐ TỤNG ĐẤT ĐAI

Giải quyết triệt để các tranh chấp ranh giới, nguồn gốc đất đai phát sinh trong quá trình xin cấp sổ đỏ. Bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng tại Tòa án các cấp.

Hotline: 0888.016.487 – 0888.853.846 – 0976.926.655
YÊU CẦU TƯ VẤN

3. Cách tính lệ phí trước bạ và phí công chứng khi làm sổ đỏ

Để dự toán chính xác chi phí, người sử dụng đất cần phân tách rõ ràng từng loại phí, căn cứ tính và chủ thể chịu trách nhiệm nộp theo quy định của pháp luật hiện hành.

Công thức tính lệ phí trước bạ chuẩn xác nhất

Căn cứ theo Nghị định 10/2022/NĐ-CP, mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất hiện hành là 0.5%. Công thức tính cụ thể như sau: Lệ phí trước bạ = Giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ x 0.5%. Trong đó, giá trị tài sản được xác định dựa trên diện tích đất nhân với giá đất do HĐND cấp tỉnh ban hành, giá trị nhà do UBND tỉnh ban hành.

Biểu phí công chứng hợp đồng theo Thông tư 257/2016/TT-BTC

Phí công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất được tính theo tỷ lệ phần trăm lũy tiến dựa trên giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng.

Theo Thông tư 257/2016/TT-BTC (được sửa đổi bởi Thông tư 111/2017/TT-BTC), mức phí dao động từ 50.000 VNĐ đối với tài sản dưới 50 triệu VNĐ, và có thể lên tới tối đa 70 triệu VNĐ đối với các giao dịch có giá trị cực lớn.

Căn cứ giá trị để tính phí: Giá trên hợp đồng hay Bảng giá đất?

Với sự thay đổi của Luật Đất đai 2024 và Nghị định 103/2024/NĐ-CP, cơ quan Thuế sẽ tính lệ phí trước bạ theo giá trên Bảng giá đất của Nhà nước. Điều này đặc biệt quan trọng để phân biệt với trường hợp tính tiền thuế thu nhập cá nhân khi nhận chuyển nhượng, tặng cho thừa kế đất thì giá đất tính tiền thuê là giá trên hợp đồng, trường hợp giá trên hợp đồng thấp hơn giá trên bảng giá đất thì cơ quan thuế sẽ áp dụng giá trên bảng giá đất để tính thuế, tránh tình trạng thất thu thuế, đảm bảo tính trung thực của giao dịch.

Khi làm thủ tục làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu. giá đất tính tiền sử dụng đất, tính tiền lệ phí trước bạ là giá đất trên bảng giá đất.

Chủ thể có trách nhiệm nộp phí: Bên bán hay bên mua?

Theo quy định pháp luật, người đăng ký quyền sở hữu (thường là bên mua/bên nhận chuyển quyền) có nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ và phí thẩm định hồ sơ. Bên bán có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân (2% giá trị chuyển nhượng). Tuy nhiên, Bộ luật Dân sự cho phép các bên tự do thỏa thuận về người chịu trách nhiệm nộp các khoản phí này trong hợp đồng công chứng, thoả thuận khác giữa các bên.

4. Hướng dẫn chi tiết các bước  nộp lệ phí trước bạ và phí công chứng khi làm sổ đỏ

Để quá trình nộp lệ phí trước bạ, lệ phí công chứng khi cấp sổ đỏ, sang tên chuyển nhượng, tặng cho thừa kế bạn nên chú ý làm theo các bước sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ và ký công chứng hợp đồng (trong trường hợp cần phải công chứng

• Các bên mang toàn bộ bản chính giấy tờ tùy thân (CCCD, Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân) và Sổ đỏ gốc, giấy tờ về quyền sử dụng đất đến Văn phòng công chứng. Yêu cầu Công chứng viên soạn thảo và chứng nhận hợp đồng chuyển nhượng.
• Căn cứ Luật Công chứng 2024, hồ sơ yêu cầu công chứng gồm 01 bộ bản sao và bản chính để đối chiếu. Phí công chứng nộp ngay tại Văn phòng công chứng sau khi ký.
• Nhận được Hợp đồng chuyển nhượng/tặng cho/Văn bản thừa kế đã được công chứng viên chứng nhận.

Bước 2: Nộp hồ sơ sang tên và kê khai thuế

• Nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận hồ sơ, điền đầy đủ Tờ khai lệ phí trước bạ và Tờ khai thuế thu nhập cá nhân.
• Nhận phiếu tiếp nhận hồ sơ và hẹn ngày trả thông báo nộp tiền thuế

Bước 3: Nhận thông báo thuế và nộp tiền

• Nhận Thông báo nộp tiền từ cơ quan Thuế hoặc truy cập Cổng Dịch vụ công Quốc gia để tải Thông báo nộp tiền về.
• Kiểm trả kỹ các thông tin trong thông báo nộp tiền để đối chiếu xác định có đúng số tiền mình phải nộp hay không? Xem cán bộ thuế đã tính đúng, áp dụng đúng cho mình hay chưa.
• In Thông báo nộp tiền, mang ra ngân hàng để nôp tiền hoặc có thể nộp tại kho bạc nhà nước hoặc nộp online trên ứng dụng etax mobile
• Sau khi đã nộp tiền thì mang biên lai nộp tiền nộp vào lại bộ phận một cửa để chuyển sang bước tiếp theo

5. Danh sách các trường hợp được miễn, giảm lệ phí trước bạ khi làm sổ đỏ

Pháp luật hiện hành quy định rõ các trường hợp được miễn giảm thuế đất và lệ phí trước bạ nhằm hỗ trợ người dân. Việc nắm rõ danh sách này rất quan trọng khi làm thủ tục, tránh mất tiền mà mình không biết đặc biệt đối với các trường hợp cấp sổ lần đầu ở ổn định lâu dài, hoặc có mối quan hệ huyết thông, hôn nhân và chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế đất cho nhau.

• Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi.
• Nhà, đất nhận thừa kế hoặc tặng cho giữa: Cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể.
• Nhà, đất nhận thừa kế hoặc tặng cho giữa: Ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại.
• Nhà, đất nhận thừa kế hoặc tặng cho giữa: Anh, chị, em ruột với nhau.
• Đất được Nhà nước giao, cho thuê sử dụng vào mục đích công cộng, tôn giáo.

6. Những sai lầm cần tránh khi đọc hiểu quy định về lệ phí trước bạ và phí công chứng khi làm sổ đỏ

Trong quá trình hỗ trợ pháp lý, Luật DPO nhận thấy nhiều khách hàng khi đăng ký kê khai sang tên đất và tài sản gắn liền với đất thường mắc phải các sai lầm sau:

• Kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế: Nhằm trốn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ. Hành vi này có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội trốn thuế hoặc hợp đồng bị toà án tuyên vô hiệu. Hệ quả là các bên trả lại cho nhau những gì đã nhận, người mua nhận lại giá ngày trước đã trả, không được bồi thường hay nhận phần lãi nào.
• Chậm nộp hồ sơ khai thuế: Quá thời hạn 30 ngày kể từ ngày công chứng hợp đồng mà không nộp hồ sơ sang tên sẽ bị phạt vi phạm hành chính.
• Không thỏa thuận rõ người nộp phí: Dẫn đến tranh chấp giữa bên mua và bên bán tại thời điểm trước khi nộp hồ sơ và có thông báo nộp tiền. Kết quả là khi có thông báo nộp thuế khi thấy số tiền cao ai cũng đùn đẩy trách nhiệm cho nhau nộp dẫn đến quá hạn nộp và phạt vi chậm nộp tiền

Ví dụ thực tế: Một khách hàng tại Hà Nội đã chủ quan, khi ký xong hợp đồng công chứng chuyển nhượng, cứ nghĩ đã là đất của mình, không đi làm thủ tục sang tên chuyển nhượng nên đã bị xử phạt vì hành vi chậm nộp hồ sơ đăng ký biến động, chậm khai thuế.

7. Câu hỏi thường gặp về quy định về lệ phí trước bạ và phí công chứng khi làm sổ đỏ

Ai là người có trách nhiệm nộp lệ phí trước bạ?

Theo quy định, người đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản (thường là bên mua) phải nộp lệ phí trước bạ. Tuy nhiên, các bên có thể tự do thỏa thuận khác trong hợp đồng.

Phí thẩm định hồ sơ cấp sổ đỏ do cơ quan nào quy định?

Phí thẩm định hồ sơ thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh. Do đó, mức thu này sẽ khác nhau tùy thuộc vào từng địa phương cụ thể.

Chậm nộp thuế thu nhập cá nhân khi bán đất bị phạt bao nhiêu?

Nếu chậm nộp, bạn sẽ bị tính tiền chậm nộp với mức 0.03%/ngày tính trên số tiền thuế chậm nộp. Cần lưu ý các trường hợp không được chuyển đổi mục đích sử dụng đất để tránh rủi ro.

8. Nâng tầm quản trị rủi ro pháp lý với giải pháp từ Luật DPO

Việc nắm vững các quy định về thuế, phí và khi làm sổ đỏ là chìa khóa để giao dịch an toàn. Để loại bỏ hoàn toàn rủi ro pháp lý và tối ưu hóa chi phí tuân thủ, hãy liên hệ ngay với đội ngũ chuyên gia tại Luật DPO qua Hotline 0888.016.487 – 0888.853.846 – 0976.926.655 để nhận tư vấn sơ bộ miễn phí và báo giá dịch vụ trọn gói.

Lưu ý: Nội dung trong bài viết mang tính chất tham khảo và được tổng hợp từ kinh nghiệm thực tiễn của đội ngũ Luật sư/Chuyên gia tại Luật DPO. Các quy định pháp luật có thể thay đổi theo thời gian. Để nhận được tư vấn pháp lý chính xác và phù hợp nhất với tình trạng của doanh nghiệp, vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua hotline 0888.016.487 – 0888.853.846 – 0976.926.655.