Phương thức giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai có thể phát sinh từ nhiều nguyên nhân, chẳng hạn như bất đồng về ranh giới, lối đi chung, quyền sử dụng đất, thừa kế hoặc giao dịch chuyển nhượng. Tùy từng vụ việc, các bên có thể thương lượng, hòa giải hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết.

Tuy nhiên, không phải tranh chấp nào liên quan đến đất đai cũng áp dụng cùng một thủ tục. Việc lựa chọn Phương thức giải quyết tranh chấp đất đai là “vũ khí” pháp lý tối quan trọng giúp cá nhân và doanh nghiệp bảo vệ tài sản hợp pháp trước những xung đột ranh giới, thừa kế hay giao dịch. Khám phá ngay các giải pháp chuyên sâu, tối ưu rủi ro được chia sẻ bởi đội ngũ Luật sư tại Công ty Luật TNHH DPO.

Các phương thức giải quyết tranh chấp đất đai?

Các phương thức giải quyết tranh chấp đất đai là là hệ thống các cách thức, trình tự và thủ tục do các bên tranh chấp lựa chọn hoặc được pháp luật quy định nhằm tháo gỡ, giải quyết mâu thuẫn, xung đột về quyền và nghĩa vụ để khôi phục cân bằng lợi ích.

Tranh chấp đất đai là sự bất đồng, mâu thuẫn giữa các chủ thể (cá nhân, hộ gia đình, tổ chức, doanh nghiệp) về quyền và nghĩa vụ trong quá trình quản lý, sử dụng đất. Theo quy định mới nhất của Luật Đất đai 2024, Nhà nước luôn khuyến khích các bên tự thương lượng. Tuy nhiên, khi mâu thuẫn leo thang, việc nắm rõ các phương thức giải quyết tranh chấp đất đai là điều kiện tiên quyết để khởi động quy trình trình giải quyết tranh chấp đất đai một cách hợp pháp và hiệu quả.

Tùy thuộc vào tình trạng pháp lý của thửa đất (có Sổ đỏ hay không) và tính chất của giao dịch (dân sự hay thương mại), người sử dụng đất sẽ phải áp dụng các phương thức khác nhau. Việc chọn sai phương thức hoặc sai cơ quan thẩm quyền không chỉ làm mất thời gian mà còn khiến đơn khởi kiện bị trả lại.

• Tự thương lượng, hoà giải: Các bên trực tiếp trao đổi để tìm tiếng nói chung, có thể nhờ người trung gian hỗ trợ.
• Hòa giải tại UBND cấp xã: Đây là thủ tục bắt buộc đối với tranh chấp đất đai thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024.
• Khởi kiện tại Tòa án: Áp dụng theo quy định của pháp luật về đất đai và tố tụng dân sự.
• Yêu cầu cơ quan hành chính có thẩm quyền giải quyết: Được áp dụng đối với một số tranh chấp đất đai mà các bên không có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ thuộc Điều 137 Luật Đất đai 2024 (Điều 236 Luật Đất đai năm 2024).
• Trọng tài thương mại: áp dụng đối với tranh chấp phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai khi đáp ứng điều kiện pháp luật quy định.

Tại sao nắm rõ các phương thức giải quyết tranh chấp đất đai hiện nay?

Việc xác định đúng phương thức giải quyết giúp cá nhân và doanh nghiệp rút ngắn thời gian giải quyết tranh chấp, tiết kiệm chi phí giải quyết tranh chấp, đồng thời ngăn chặn rủi ro tẩu tán tài sản trong quá trình tranh chấp hoặc không thể đòi lại được tiền dù thắng kiện.

Xác định đúng thủ tục, thẩm quyền giải quyết tranh chấp, tránh bị trả hồ sơ, hết thời hiệu hoặc bị đình chỉ giải quyết

Đối với mỗi loại tranh chấp về đất đai khác nhau có quy định riêng về việc giải quyết tranh chấp. Thông thường, pháp luật và các bên ưu tiên việc tự thoả thuận, tự thương lượng giải quyết tranh chấp với nhau.

Trong trường hợp không thể tự thoả thuận, tự thương lượng được với nhau, thì các bên phải nhờ đến một bên thứ ba để giải quyết tranh chấp giữa hai bên.

Đối với hoà giải tranh chấp đất đai áp dụng đối với các tranh chấp đất đai. Khoản 47 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024 định nghĩa “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai“. Đây là các tranh chấp về ai là chủ sử dụng đất đối với phần diện tích đất đang tranh chấp. Đối với tranh chấp này thì phải được hoà giải tại UBND cấp xã nơi có đất theo quy định tại Điều 235 Luật Đất đai năm 2024 trước khi được khởi kiện tại Toà án hoặc đề nghị giải quyết tranh chấp tại UBND có thẩm quyền theo quy định tại Điều 236 Luật Đất đai năm 2024. Đây là thủ tục tiền tố tụng bắt buộc phải thực hiện, nếu không thì sẽ không được thụ lý giải quyết và Toà án sẽ trả lại đơn khởi kiện của người dân.

Đối với phương thức giải quyết tranh chấp về đất đai tại Toà án là phương thức giải quyết theo con đường tố tụng tại Toà án, áp dụng quy định của pháp luật về Tố tụng dân sự và Tố tụng hành chính để giải quyết tranh chấp. Việc xác định Toà án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp còn phụ thuộc vào loại tranh chấp. Nếu đó là tranh chấp đất đai – xác định ai là có quyền sử dụng đất, thẩm quyền thuộc về Toà án nơi có bất động sản. Nếu đó là tranh chấp hợp đồng, giao dịch về đất đai thì xác định thẩm quyền theo thoả thuận của các bên hoặc quy định tại điểm a, điểm b khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

Đối với phương thức giải quyết tranh chấp bằng trọng tài thương mại có tính đặc thù liên quan đến tranh chấp về đất đai mà phát sinh từ hoạt động thương mại giữa các bên. Thường các tranh chấp này là giữa các doanh nghiệp, có giá trị lớn, có giá trị thương mại cao, các giao dịch này thường hết sức phức tạp. Lưu ý rằng: muốn giải quyết tranh chấp bằng trọng tài thương mại thì các bên phải có thoả thuận trọng tài hợp pháp trong hợp đồng hoặc hai bên cùng thoả thuận lựa chọn trọng tài thương mại làm cơ quan giải quyết tranh chấp khi có tranh chấp xảy ra.

[Chèn ảnh chụp tài liệu Quyết định giải quyết tranh chấp của UBND đã làm mờ thông tin khách hàng thực tế tại đây]

Tối ưu hóa chi phí và thời gian theo đuổi vụ kiện

Mỗi phương thức mang lại một mức chi phí và thời gian khác nhau. Hòa giải cơ sở hoàn toàn miễn phí. Giải quyết tại UBND chỉ tốn lệ phí hành chính nhỏ. Trong khi đó, khởi kiện ra Tòa án đòi hỏi án phí (có thể lên tới hàng trăm triệu VNĐ nếu tranh chấp tài sản lớn) và thời gian kéo dài từ 06 tháng đến vài năm. Đối với doanh nghiệp, việc chọn Trọng tài thương mại giúp bảo mật thông tin và giải quyết nhanh chóng chỉ trong 03-05 tháng nhưng chi phí trọng tài là một con số không hề nhỏ. Vì vậy, việc xác định phương thức giải quyết tranh chấp rất quan trọng, không chỉ là việc làm đúng mà còn là vấn đề tối ưu chi phí, chi phí thấp nhất, hiệu quả cao nhất.

DỊCH VỤ PHÁP LÝ LIÊN QUAN

TƯ VẤN PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

Đánh giá hồ sơ pháp lý, tư vấn phương án giải quyết tranh chấp tối ưu nhất. Hỗ trợ soạn thảo đơn từ, thu thập chứng cứ và đại diện làm việc với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Hotline: 0888.016.487 – 0888.853.846 – 0976.926.655
YÊU CẦU TƯ VẤN

Lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp đất đai

Các phương thức giải quyết tranh chấp đất đai khác nhau, đem lại hiệu quả khác nhau và sự tác động khác nhau đổi với mâu thuẫn giữa các bên. Việc lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp đất đai phù hợp là một trong những yếu tố quan trọng quyết định việc giải quyết mâu thuẫn này. Với mỗi tranh chấp cần lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp phù hợp, không phải nhất thiết là đem đơn kiện ra toà là đúng.

Dưới đây, Luật DPO trả lời cụ thể cho mỗi tranh chấp về đất đai nên lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp đất đai nào.

Tranh chấp đất đai

Đây là dạng tranh chấp giữa các bên về việc ai có quyền sử dụng một thửa đất hoặc phần đất đang có mâu thuẫn. Các dạng phổ biến như tranh chấp về ranh giới, mốc giới, tranh chấp đòi lại đất bị lấn, bị chiếm

Đối với các tranh chấp đất đai, khoản 1 Điều 235 Luật Đất đai năm 2024 khuyến khích các bên hoà giải với nhau, theo đó “1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải, hòa giải ở cơ sở theo quy định của pháp luật về hòa giải ở cơ sở, hòa giải theo quy định của pháp luật về hòa giải thương mại hoặc cơ chế hòa giải khác theo quy định của pháp luật”.

Đối với loại tranh chấp này, về thủ tục giải quyết, Điều 235 Luật Đất đai năm 2024 yêu cầu các bên phải tiến hành hoà giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã trước khi gửi đơn khởi kiện hoặc đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Theo Điều 236 Luật Đất đai 2024, nếu một trong các bên có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ thuộc Điều 137 của Luật này, tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

Nếu các bên không có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ thuộc Điều 137, các bên có thể lựa chọn khởi kiện tại Tòa án hoặc yêu cầu cơ quan hành chính có thẩm quyền giải quyết theo quy định pháp luật để giải quyết tranh chấp đất không giấy tờ.

Từ ngày 01/7/2025, việc phân định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại cơ quan hành chính được thực hiện theo quy định về tổ chức chính quyền địa phương hai cấp, trong đó có Nghị định 151/2025/NĐ-CP. Theo đó, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đại của Chủ tịch UBND cấp huyện được chuyển về cho Chủ tịch UBND cấp xã. Cần hết sức lưu ý nội dung này để phân định thẩm quyền.

Tranh chấp về giao dịch liên quan đến đất đai

Đây là loại tranh chấp liên quan đến việc đất đai được chuyển dịch từ chủ thể này sang chủ thể khác, các cam kết thoả thuận việc việc chuyển quyền sử dụng đất, đầu tư vào đất để làm gia tăng giá trị đất và tài sản trên đất. Các giao dịch về đặt cọc để mua bán quyền sử dụng đất, về chuyển nhượng, mua bán, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất,…

Bản chất của tranh chấp này là tranh chấp về các quyền và nghĩa vụ của mỗi bên trong giao dịch dân sự đó, yêu cầu/buộc bên còn lại phải thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng.

Về nguyên tắc là nhà nước khuyến khích các bên tự thương lượng, hoà giải các tranh chấp này.

Đối với tranh chấp giao dịch dân sự về đất thì pháp luật không quy định phải hoà giải tại UBND xã. Cơ quan hành chính nhà nước không có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về giao dịch dân sự liên quan đến đất đai. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp này thuộc về Toà án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

Vì vậy, đối với tranh chấp dạng này, các bên tự thoả thuận giải quyết tranh chấp với nhau, trường hợp không thể tự thoả thuận thì phải khởi kiện tại Toà án để được bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của mình.

Tranh chấp về thừa kế đất đai

Đây là loại tranh chấp phổ biến, mang tính đặc thù khi người chết để lại một khối di sản trong đó có quyền sử dụng đất mà chưa được chia bằng một bản di chúc hợp pháp. Những người thừa kế không thể tự thống nhất với nhau về việc chia di sản thừa kế này. Vì vậy, đặc thù của loại tranh chấp này mang nặng tính tình cảm gia đình, mối quan hệ gắn bó giữa các thành viên có quyền thừa kế.

Thông thường, trước khi phát sinh tranh chấp, các đồng thừa kế đã tự họp gia đình nội bộ để thoả thuận việc phân chia di sản. Vấn đề phát sinh có thể là: mọi người đã họp thống nhất chia cho nhau, nhưng không lập văn bản thoả thuận, chỉ nói miệng, nay có một người phá bỏ thoả thuận, đòi chia lại; hoặc có thể là không chia đồng đều được quyền lợi của mọi người hoặc xích mích giữa các anh chị em trong gia đình dẫn đến việc không muốn chia đất, để đó làm đất chung, không cho ai mang tên, đứng tên trên giấy tờ của mảnh đất;…

Đối với các tranh chấp này, việc quan trọng nhất là làm sao điều hoà được mối quan hệ giữa các thành viên trong gia đình, đồng ý thoả thuận phân chia di sản thừa kế. Trong trường hợp không thể tự thương lượng, thoả thuận được việc giải quyết thì mới nhờ đến bên thứ ba.

Đối với tranh chấp này thì không bắt buộc phải hoà giải tranh chấp tại UBND cấp xã nơi có đất, có thể khởi kiện trực tiếp đến Toà án. Toà án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp này là Toà án nơi bị đơn cư trú. Do đó, việc lựa chọn bị đơn để khởi kiện là một vấn đề hết sức quan trọng để xác định Toà án có thẩm quyền.

Phân tích Chi phí, Lệ phí & Rủi ro tài chính

Việc theo đuổi một vụ kiện đất đai tiêu tốn nguồn lực khổng lồ. Dưới đây là bảng so sánh chi tiết giúp bạn tối ưu hóa ngân sách:

Các phương thức giải quyết tranh chấp đất đai hiện nay

Các phương thức giải quyết tranh chấp đất đai có đặc thù và yêu cầu riêng. Dưới đây, Luật DPO sẽ làm rõ các đặc điểm chi tiết của từng phương thức giải quyết tranh chấp đất đai này

Tự thương lượng, hoà giải

Đây là phương thức đơn giản và dễ dàng thực hiện nhất. Theo đó, khi phát sinh tranh chấp, các bên tự ngồi lại với nhau làm rõ các vấn đề khúc mắc và đưa ra phương án giải quyết.

Đây là cách các bên trực tiếp trao đổi để tìm phương án giải quyết tranh chấp mà không cần yêu cầu cơ quan nhà nước hoặc tổ chức tài phán ra quyết định. Nếu cần, các bên có thể nhờ người thân, người có uy tín hoặc người am hiểu pháp luật hỗ trợ quá trình trao đổi.

Theo Điều 235 Luật Đất đai 2024, đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất (như tranh chấp ranh giới), hòa giải tại UBND cấp xã là thủ tục bắt buộc. Nếu bỏ qua bước này, Tòa án sẽ trả lại đơn khởi kiện. Nếu bạn đang tìm quy trình giải quyết tranh chấp đất với hàng xóm, đây là bước khởi đầu.

Các bên tự quyết định nội dung và phương án giải quyết, chẳng hạn như thống nhất lại ranh giới, điều chỉnh lối đi, hoàn trả phần đất sử dụng sai hoặc thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ liên quan. Pháp luật khuyến khích các bên tự hòa giải theo khoản 1 Điều 235 Luật Đất đai 2024.

Ưu điểm:

• Thủ tục đơn giản, không phải trải qua quy trình giải quyết tại cơ quan có thẩm quyền.
• Các bên chủ động về thời gian, cách thức trao đổi và nội dung thỏa thuận.
• Có thể giảm chi phí và hạn chế mâu thuẫn kéo dài, giữ được mối quan hệ đặc biệt với tranh chấp giữa hàng xóm hoặc người thân trong gia đình.
• Nếu đạt được thỏa thuận, các bên có thể lựa chọn phương án phù hợp với điều kiện thực tế của mình, trong giới hạn pháp luật cho phép.

Hạn chế

• Phụ thuộc nhiều vào thiện chí của các bên. Nếu một bên không hợp tác hoặc cố tình kéo dài, việc thương lượng khó đạt kết quả.
• Nếu chỉ thỏa thuận bằng lời nói hoặc nội dung thỏa thuận không rõ ràng, các bên có thể tiếp tục phát sinh tranh chấp.
• Nếu một bên không tự nguyện thực hiện thỏa thuận, bên còn lại có thể phải tiếp tục thực hiện thủ tục pháp lý để bảo vệ quyền lợi.

Khi nào nên lựa chọn?

Phương thức này phù hợp khi các bên vẫn có thể trao đổi với nhau, tranh chấp chưa quá căng thẳng và có khả năng tìm được tiếng nói chung. Dù lựa chọn thương lượng, các bên vẫn nên lập văn bản ghi nhận nội dung đã thống nhất, xác định rõ quyền và nghĩa vụ của từng bên.

Hòa giải tại UBND cấp xã

Hòa giải tại UBND cấp xã là thủ tục được pháp luật quy định riêng đối với tranh chấp đất đai thuộc trường hợp tại khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024. Đây không chỉ là việc các bên tự gặp nhau để thương lượng mà là quá trình hòa giải có sự tham gia của cơ quan nhà nước và Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai.

Ngoài việc hoà giải tại UBND cấp xã theo thủ tục do Luật Đất đai quy định, thì còn có thủ tục hoà giải tại cơ sở hoặc Hoà giải đối thoại tại Toà án theo Luật Hoà giải đối thoại tại Toà án.

Đặc điểm

UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp tổ chức hòa giải, xem xét hồ sơ, nắm bắt tình hình sử dụng đất và tạo điều kiện để các bên trình bày ý kiến, tìm phương án giải quyết. Kết quả hòa giải được lập thành biên bản.

Cần phân biệt thủ tục này với việc tự hòa giải hoặc hòa giải ở cơ sở. Đối với tranh chấp đất đai thuộc trường hợp pháp luật yêu cầu hòa giải tại UBND cấp xã trước khi giải quyết theo Điều 236, các bên phải thực hiện thủ tục đó.

Ưu điểm

• Có sự tham gia của chính quyền địa phương, thuận lợi cho việc nắm bắt hiện trạng, nguồn gốc và quá trình sử dụng đất.
• Có thể giúp các bên tìm được phương án giải quyết mà không phải tiếp tục khởi kiện hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết.
• Biên bản hòa giải ghi nhận diễn biến và kết quả làm việc, có thể là tài liệu quan trọng trong quá trình giải quyết tiếp theo.
• Thường ít tốn kém hơn việc theo đuổi một vụ kiện kéo dài.

Hạn chế

• UBND cấp xã thực hiện chức năng hòa giải, không thay thế Tòa án hoặc cơ quan hành chính có thẩm quyền trong việc ra quyết định giải quyết tranh chấp theo Điều 236.
• Nếu một bên không hợp tác hoặc hai bên không thống nhất được quyền sử dụng đất, hòa giải có thể không thành.
• Việc hòa giải thành không đồng nghĩa mọi vấn đề pháp lý liên quan đến đất đã tự động được giải quyết. Tùy nội dung thỏa thuận, các bên có thể còn phải thực hiện thủ tục đăng ký đất đai hoặc thủ tục pháp lý khác.

Khi nào nên lựa chọn?

Đối với tranh chấp đất đai thuộc trường hợp bắt buộc hòa giải tại UBND cấp xã, đây là bước cần thực hiện trước khi yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết. Ngay cả khi không bắt buộc, các bên vẫn có thể cân nhắc hòa giải nếu có khả năng đạt được thỏa thuận.

Khởi kiện tại Toà án

Khởi kiện tại Tòa án là phương thức giải quyết bằng thủ tục tố tụng. Tòa án xem xét yêu cầu của các bên, đánh giá chứng cứ và áp dụng pháp luật để đưa ra bản án hoặc quyết định theo thẩm quyền.

Đặc điểm

Tòa án giải quyết tranh chấp trên cơ sở đơn khởi kiện, tài liệu, chứng cứ và quá trình tố tụng. Tùy tính chất vụ việc, Tòa án có thể tiến hành các hoạt động thu thập chứng cứ, xem xét thẩm định tại chỗ, định giá tài sản hoặc trưng cầu giám định theo quy định.

Ưu điểm

• Tòa án có thẩm quyền xem xét toàn diện yêu cầu tranh chấp và đưa ra phán quyết trên cơ sở pháp luật, kể cả khi các bên không thể tự thỏa thuận.
• Có cơ chế tố tụng để xem xét, đánh giá chứng cứ và giải quyết các vấn đề phức tạp về nguồn gốc đất, giấy tờ chuyển nhượng, thừa kế, ranh giới hoặc tài sản gắn liền với đất.
• Bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật được thi hành theo quy định. Trường hợp bên phải thi hành không tự nguyện thực hiện, bên được thi hành có thể yêu cầu thi hành án nếu đáp ứng điều kiện luật định.
• Các bên có quyền sử dụng những cơ chế tố tụng như đề nghị thu thập chứng cứ, yêu cầu giám định hoặc đề nghị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời khi có đủ căn cứ.

Hạn chế

• Thủ tục có thể kéo dài, nhất là khi vụ việc có nhiều người liên quan, hồ sơ đất đai qua nhiều thời kỳ hoặc cần đo đạc, định giá, giám định.
• Các bên có thể phải chịu án phí và những chi phí tố tụng khác theo quy định.
• Việc giải quyết phụ thuộc đáng kể vào chất lượng hồ sơ và chứng cứ. Nếu tài liệu về nguồn gốc, quá trình sử dụng hoặc giao dịch không đầy đủ, việc chứng minh yêu cầu có thể gặp khó khăn.
• Bản án có hiệu lực không đồng nghĩa tranh chấp sẽ được giải quyết trên thực tế ngay lập tức; nếu bên phải thi hành không tự nguyện, có thể cần thêm thủ tục thi hành án.

Khi nào nên lựa chọn?

Tòa án phù hợp khi các bên không thể thỏa thuận, có tranh chấp thực chất về quyền và nghĩa vụ, hoặc cần một phán quyết có giá trị pháp lý để giải quyết vụ việc. Tuy nhiên, trước khi khởi kiện, cần xác định đúng loại tranh chấp, thẩm quyền của Tòa án và điều kiện khởi kiện.

Yêu cầu cơ quan hành chính có thẩm quyền giải quyết

Đây là phương thức giải quyết tranh chấp đất đai thông qua thủ tục hành chính. Cơ quan có thẩm quyền tiến hành xem xét hồ sơ, xác minh nguồn gốc và quá trình sử dụng đất, kiểm tra hiện trạng, tổ chức làm việc với các bên và ban hành quyết định giải quyết theo quy định.

Đặc điểm

Theo Điều 236 Luật Đất đai 2024, đối với tranh chấp đất đai mà các bên không có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ thuộc Điều 137, các bên có thể lựa chọn yêu cầu cơ quan hành chính có thẩm quyền giải quyết thay vì khởi kiện tại Tòa án.

Thẩm quyền hiện nay phải được xác định theo quy định pháp luật hiện hành về tổ chức chính quyền địa phương hai cấp và phân định thẩm quyền trong lĩnh vực đất đai, trong đó có Nghị định 151/2025/NĐ-CP cùng các văn bản sửa đổi, bổ sung có liên quan.

Ưu điểm

• Cơ quan hành chính có thể khai thác hồ sơ địa chính, tài liệu quản lý đất đai và thông tin do cơ quan chuyên môn lưu giữ để xác minh vụ việc.
• Quá trình giải quyết có thể bao gồm việc kiểm tra hiện trạng, làm việc với các bên và tổ chức hòa giải trong quá trình xác minh.
• Có thể là phương án phù hợp đối với một số tranh chấp đất đai không có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ thuộc Điều 137, khi các bên lựa chọn thủ tục hành chính theo luật định.

Hạn chế

• Không phải mọi tranh chấp đất đai đều được giải quyết theo thủ tục này. Việc lựa chọn phụ thuộc vào điều kiện tại Điều 236 Luật Đất đai 2024.
• Cần xác định đúng cơ quan có thẩm quyền theo quy định hiện hành. Nếu áp dụng hướng dẫn cũ về cấp huyện hoặc gửi đơn không đúng thẩm quyền, quá trình giải quyết có thể bị ảnh hưởng.
• Cơ quan hành chính phải xác minh hồ sơ và tình trạng sử dụng đất; những vụ việc có nguồn gốc phức tạp, tài liệu mâu thuẫn hoặc nhiều bên liên quan vẫn có thể mất thời gian.
• Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết, người có quyền lợi liên quan có thể phải tiếp tục thực hiện thủ tục pháp lý theo quy định. Không thể khởi kiện lại theo thủ tục tố tụng dân sự mà phải yêu cầu khởi kiện một vụ án hành chính xem xét lại tính hợp pháp

Khi nào nên lựa chọn?

Phương thức này đáng cân nhắc khi tranh chấp thuộc trường hợp pháp luật cho phép yêu cầu cơ quan hành chính giải quyết, đặc biệt khi hồ sơ địa chính và quá trình quản lý, sử dụng đất là những căn cứ quan trọng cần xác minh.

Giải quyết bằng Trọng tài thương mại

Trọng tài thương mại là phương thức giải quyết tranh chấp thông qua Hội đồng trọng tài theo quy định pháp luật, thay vì Tòa án. Tuy nhiên, đây không phải phương thức áp dụng chung cho mọi tranh chấp đất đai.

Đặc điểm

Khoản 5 Điều 236 Luật Đất đai 2024 quy định về việc giải quyết bằng Trọng tài thương mại đối với tranh chấp phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai theo quy định pháp luật.

Để đưa tranh chấp ra trọng tài, cần đáp ứng điều kiện về thẩm quyền của trọng tài và có thỏa thuận trọng tài hợp lệ. Thỏa thuận này có thể được lập trước hoặc sau khi phát sinh tranh chấp.

Ví dụ, tranh chấp phát sinh từ một số hợp đồng thương mại liên quan đến dự án hoặc giao dịch kinh doanh bất động sản có thể được xem xét giải quyết bằng trọng tài nếu đáp ứng các điều kiện nói trên. Ngược lại, không thể chỉ dựa vào việc một bên là doanh nghiệp để kết luận tranh chấp thuộc thẩm quyền của trọng tài.

Ưu điểm

• Các bên có thể chủ động lựa chọn tổ chức trọng tài và trọng tài viên theo thỏa thuận, trong phạm vi pháp luật cho phép.
• Thủ tục trọng tài được tiến hành không công khai, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
• Phán quyết trọng tài có tính chung thẩm, không được kháng cáo theo thủ tục phúc thẩm như bản án sơ thẩm của Tòa án.
• Có thể phù hợp với tranh chấp thương mại mà các bên muốn giải quyết theo cơ chế chuyên biệt, có tính bảo mật.

Hạn chế

• Không áp dụng cho mọi tranh chấp đất đai; điều kiện về phạm vi tranh chấp và thỏa thuận trọng tài phải được đáp ứng.
• Nếu không có thỏa thuận trọng tài hợp lệ hoặc thỏa thuận vô hiệu, trọng tài có thể không có thẩm quyền giải quyết.
• Phí trọng tài có thể đáng kể, tùy giá trị tranh chấp và quy tắc của tổ chức trọng tài được lựa chọn.
• Phán quyết chung thẩm không đồng nghĩa với việc tự động thi hành trong mọi trường hợp. Việc thi hành vẫn phải tuân thủ pháp luật; phán quyết có thể bị Tòa án xem xét hủy trong những trường hợp luật định.

Khi nào nên lựa chọn?

Trọng tài phù hợp hơn với tranh chấp có bản chất thương mại, các bên đã có hoặc có thể xác lập thỏa thuận trọng tài hợp lệ và mong muốn giải quyết theo cơ chế trọng tài. Trước khi lựa chọn, doanh nghiệp cần rà soát kỹ điều khoản giải quyết tranh chấp trong hợp đồng.

Những sai lầm cần tránh khi ứng dụng các phương thức giải quyết tranh chấp đất đai? Lời khuyên từ chuyên gia

Trong quá trình đại diện tố tụng, Luật DPO nhận thấy người dân và doanh nghiệp thường mắc phải những sai lầm chí mạng, dẫn đến việc dù thắng kiện đất nhưng vẫn mất đất. Dưới đây là những rủi ro cần tránh:

• Bỏ qua thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã: Nhiều người nôn nóng nộp đơn thẳng ra Tòa án. Kết quả là Tòa án đình chỉ giải quyết và trả lại đơn khởi kiện vì chưa đủ điều kiện thụ lý.
• Không yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời: Trong thời gian chờ Tòa án xét xử, đối phương đã nhanh tay bán hoặc thế chấp mảnh đất cho người thứ ba ngay tình. Đến khi thắng kiện, bản án không thể thi hành.
• Tự ý đập phá tài sản của người lấn chiếm: Khi tìm hiểu bị hàng xóm lấn đất phải làm gì hoặc cách xử lý khi bị hàng xóm xây nhà lấn móng sang đất của mình, nhiều người bức xúc tự ý đập tường, phá rào. Hành vi này có thể dẫn đến việc bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội “Hủy hoại tài sản”.

Câu hỏi thường gặp về các phương thức giải quyết tranh chấp đất đai

Hòa giải tại UBND cấp xã có bắt buộc không?

Có. Theo Điều 235 Luật Đất đai 2024, đối với tranh chấp xác định ai là người có quyền sử dụng đất (như tranh chấp ranh giới), hòa giải tại UBND cấp xã là thủ tục tiền tố tụng bắt buộc trước khi khởi kiện ra Tòa.

Đất không có Sổ đỏ thì cơ quan nào giải quyết tranh chấp?

Đối với đất không có Sổ đỏ và không có giấy tờ hợp lệ, bạn được quyền chọn 1 trong 2 phương thức: Khởi kiện ra Tòa án nhân dân hoặc Yêu cầu Chủ tịch UBND cấp có thẩm quyền (xã/tỉnh) giải quyết.

Doanh nghiệp có thể giải quyết tranh chấp đất đai bằng Trọng tài không?

Có. Điểm mới của Luật Đất đai 2024 cho phép các tranh chấp phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai được giải quyết thông qua Trọng tài thương mại Việt Nam, giúp bảo mật và rút ngắn thời gian.

Nâng tầm quản trị rủi ro pháp lý với giải pháp từ Luật DPO

Việc lựa chọn đúng các phương thức giải quyết tranh chấp đất đai quyết định trực tiếp đến sự thành bại của vụ kiện. Với bề dày kinh nghiệm tranh tụng thực chiến, Luật DPO tự hào là đối tác pháp lý tin cậy, cung cấp chiến lược giải quyết tranh chấp sắc bén, bảo vệ tối đa tài sản cho cá nhân và doanh nghiệp. Liên hệ ngay Hotline 0888.016.487 – 0888.853.846 – 0976.926.655 để được Luật sư tư vấn sơ bộ và đánh giá hồ sơ miễn phí.

Lưu ý: Nội dung trong bài viết mang tính chất tham khảo và được tổng hợp từ kinh nghiệm thực tiễn của đội ngũ Luật sư/Chuyên gia tại Luật DPO. Các quy định pháp luật có thể thay đổi theo thời gian. Để nhận được tư vấn pháp lý chính xác và phù hợp nhất với tình trạng của doanh nghiệp, vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua hotline 0888.016.487 – 0888.853.846 – 0976.926.655.