Quy trình giải quyết tranh chấp đất với hàng xóm

Tranh chấp đất đai với hàng xóm thường phát sinh từ những vấn đề như ranh giới thửa đất, hành vi lấn chiếm đất, xây tường rào hoặc công trình sang phần đất của người khác. Nếu không được giải quyết kịp thời, những mâu thuẫn này có thể ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất và quan hệ giữa các bên.

Vậy khi xảy ra tranh chấp đất với hàng xóm, người dân cần làm gì? Có bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã không? Trường hợp nào được khởi kiện ra Tòa án, trường hợp nào có thể yêu cầu Chủ tịch UBND cấp xã giải quyết?

Bài viết dưới đây của Công ty Luật TNHH DPO hướng dẫn các bước giải quyết tranh chấp đất đai với hàng xóm theo Luật Đất đai năm 2024 và các quy định pháp luật có liên quan.

Những tranh chấp đất đai với hàng xóm thường gặp?

Tranh chấp đất đai giữa những người hàng xóm (những người sử dụng đất liền kề) thường có tính phức tạp, mang tính lịch sử do việc sử dụng đất tồn tại từ lâu đời, giữa những người này có mối quan hệ gắn bó, tình làng nghĩa xóm nhiều năm. Nên khi phát sinh tranh chấp, thì trước đó, đã trải qua nhiều lần trao đổi, nói chuyện, nêu ý kiến không phải tự dưng phát sinh tranh chấp ngay lập tức.

Các tranh chấp này có thể là:

• Tranh chấp ranh giới thửa đất: Hai bên không thống nhất vị trí đường ranh, mốc giới hoặc diện tích đất thuộc quyền sử dụng của mỗi bên.

• Lấn chiếm đất: Một bên tự ý dịch chuyển hàng rào, xây tường, xây nhà hoặc sử dụng một phần diện tích đất mà bên kia cho rằng thuộc quyền sử dụng của mình.

• Tranh chấp lối đi qua: Các bên bất đồng về quyền sử dụng lối đi, vị trí lối đi hoặc việc mở lối đi qua bất động sản liền kề.
• Tranh chấp liên quan đến công trình trên đất: Công trình xây dựng có dấu hiệu lấn sang đất liền kề hoặc ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.

Quy trình giải quyết tranh chấp đất với hàng xóm theo đó cũng đòi hỏi việc xem xét lựa chọn hợp lý các phương thức giải quyết tranh chấp đất đai. Đây là trình tự các bước pháp lý bắt buộc, bắt đầu từ việc tự thương lượng, hòa giải bắt buộc tại UBND cấp xã, cho đến việc yêu cầu cơ quan hành chính (UBND) hoặc cơ quan tư pháp (Tòa án) giải quyết dựa trên tình trạng pháp lý của thửa đất.

Trong bối cảnh tấc đất tấc vàng, những xung đột liên quan đến tranh chấp đất đai ngày càng trở nên phổ biến và gay gắt. Việc thực hiện đúng quy trình giải quyết tranh chấp đất đai với hàng xóm giúp đảm bảo rằng mỗi bước đi pháp lý của bạn là chắc chắn, hợp pháp, bảo vệ bạn trong quá trình giải quyết tranh chấp cũng như quyền lợi hợp pháp của gia đình.

Tại sao cần thực hiện đúng quy trình giải quyết tranh chấp đất với hàng xóm?

Việc tuân thủ đúng quy trình pháp lý giúp bạn tránh bị bỏ sót điều kiện pháp lý đặt ra đối với tranh chấp đó. Điều này giúp đảm bảo các bước đi pháp lý là chính xác, đúng đắn và không tốn kém, thời gian và chi phí khi bắt đầu lại quy trình đã bị bỏ qua trước đó.

Việc xác định đúng quy trình có ý nghĩa ở ba khía cạnh chính.

Thứ nhất, xác định căn cứ bảo vệ quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là tài liệu quan trọng, nhưng trong quá trình giải quyết tranh chấp, cơ quan có thẩm quyền còn có thể xem xét hồ sơ địa chính, nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất, hiện trạng và các chứng cứ liên quan.

Thứ hai, hạn chế việc tranh chấp trở nên phức tạp. Khi phát hiện dấu hiệu lấn chiếm, người sử dụng đất nên ghi nhận hiện trạng, thu thập chứng cứ và yêu cầu cơ quan có thẩm quyền xử lý khi cần thiết. Nếu có nguy cơ tài sản hoặc hiện trạng đất bị thay đổi, có thể xem xét yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời khi đáp ứng điều kiện luật định.

Thứ ba, tránh mất thời gian do thực hiện sai thủ tục. Không phải mọi tranh chấp liên quan đến đất đều có cùng trình tự giải quyết. Đặc biệt, cần phân biệt tranh chấp về quyền sử dụng đất với các tranh chấp khác có liên quan đến đất để xác định trường hợp nào phải hòa giải tại UBND cấp xã trước khi khởi kiện.

Các bước trong quy trình giải quyết tranh chấp đất với hàng xóm

Giải quyết tranh chấp đất đai với hàng xóm luôn là một vấn đề khó, vì hàng xóm tối lửa tắt đèn có nhau, dù có thắng trong một cuộc tranh luận nhưng hệ quả về sau thì chưa thể xác định được. Do đó, việc giải quyết tranh chấp cần phải đánh giá, phân tích, lựa chọn trên nhiều phương diện nhằm đảm bảo giữ được quyền lợi của mình khi mình đúng, đồng thời để cho bên đối diện cảm thấy tâm phục khẩu phục, không làm mất tình nghĩa làng xóm. Đó chính là cái khó của dạng tranh chấp này.

Dưới đây là các bước cần thực hiện trong quy trình giải quyết tranh chấp đất đai với hàng xóm

Bước 1: Thu thấp giấy tờ, tài liệu chứng minh về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và thực tế hiện trạng tranh chấp

Khi phát hiện hàng xóm có dấu hiệu lấn chiếm đất hoặc xây dựng công trình sang phần đất của mình, trước hết cần thu thập các tài liệu liên quan.

Các giấy tờ, chứng cứ nên chuẩn bị gồm:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ về nguồn gốc đất và các tài liệu liên quan đến quá trình sử dụng đất.
• Trích lục bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính, sơ đồ thửa đất và các tài liệu thể hiện ranh giới qua những thời kỳ.
• Hình ảnh, video ghi nhận hiện trạng, vị trí hàng rào, công trình và phần diện tích đang tranh chấp.
• Văn bản, giấy tờ hoặc thông tin của người biết rõ nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và việc xác lập ranh giới giữa hai bên

Nếu ranh giới thực tế không trùng khớp với giấy tờ hoặc có dấu hiệu sai lệch về diện tích, người sử dụng đất có thể đề nghị cơ quan chuyên môn hoặc đơn vị có chức năng đo đạc để kiểm tra, xác định hiện trạng.

Việc đo đạc cần được thực hiện đúng quy định. Bản vẽ hiện trạng là một nguồn tài liệu phục vụ việc giải quyết tranh chấp, nhưng không tự nó quyết định ai là người có quyền sử dụng phần đất đang tranh chấp.

Trong quá trình thu thập chứng cứ, không nên tự ý phá dỡ hàng rào, dịch chuyển mốc giới hoặc có hành vi gây thiệt hại cho tài sản của hàng xóm.

Bước 2: Tự thương lượng và hòa giải giữa các bên

Phương án tự thương lượng hoà giải là phương án tốt nhất và nên được ưu tiên hàng đầu khi có tranh chấp xảy ra, đặc biệt là tranh chấp giữa những hàng xóm. Việc tự thoả thuận về việc giải quyết được tranh chấp giúp tranh chấp nhanh chóng được chấm dứt, các bên vui vẻ, giữ được mối quan hệ. Pháp luật dân sự được xây dựng dựa trên sự tự do thoả thuận của các chủ thể, pháp luật tố tụng dân sự cũng như vậy. Do đó, việc các bên tự thoả thuận được phương án giải quyết tranh chấp được pháp luật khuyến khích và hướng mọi chủ thể đến việc đó.

Trong thương lương và hoà giải, hai bên cần có thiện chí giải quyết tranh chấp, trên tinh thần lắng nghe, tôn trọng lẫn nhau, lắng nghe quan điểm, giải thích cặn kẽ các vấn đề còn nhiều điểm bất đồng. Nên, phương thức này rất phù hợp khi tranh chấp mới phát sinh, khi sự căng thẳng chưa được đẩy lên cao.

Nếu thương lượng không đạt kết quả, người có quyền lợi bị ảnh hưởng có thể gửi đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp, trong trường hợp pháp luật quy định bất buộc phải thực hiện thủ tục này.

Bước 3: Nộp đơn yêu cầu Hòa giải tại UBND cấp xã (Bắt buộc)

Đa phần các tranh chấp giữa hàng xóm với nhau chủ yếu liên quan đến ranh giới sử dụng đất, tranh chấp về lối đi chung của hai nhà hoặc việc xây dựng nhà đã vượt sang đất của nhà hàng xóm hoặc cửa của nhà hàng xóm chĩa sang nhà mình. Nên, phần đa các tranh chấp này là các tranh chấp đất đai theo quy định tại Điều 3 và Điều 235 Luật Đất đai năm 2024.

Để thực hiện hoà giải tranh chấp đất đại tại UBND cấp xã, người sử dụng đất có tranh chấp phải nộp đơn đề nghị hoà giải tranh chấp đất đai, nộp vào bộ phận tiếp nhận và hẹn trả kết quả của UBND cấp xã nơi có đất.

Theo Điều 105 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, UBND cấp xã có trách nhiệm tiếp nhận, xem xét đơn, xác minh nguyên nhân tranh chấp, thu thập tài liệu liên quan và tổ chức hòa giải theo quy định. Thời hạn hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu hòa giải.

Kết quả hòa giải phải được lập thành biên bản, thể hiện nội dung tranh chấp, ý kiến của các bên và những nội dung đã thống nhất hoặc chưa thống nhất.

Nếu hòa giải thành, các bên cần thực hiện đúng nội dung đã thống nhất và tiến hành các thủ tục tiếp theo nếu pháp luật yêu cầu.

Nếu hòa giải không thành, UBND cấp xã hướng dẫn các bên gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tiếp theo.

Lưu ý: Thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã là điều kiện bắt buộc đối với tranh chấp đất đai thuộc trường hợp quy định tại Điều 235 Luật Đất đai năm 2024 được tiếp tục giải quyết theo quy định tại Điều 236 Luật Đất đai năm 2024 và pháp luật tố tụng dân sự.

Bước 4: Khởi kiện ra Tòa án hoặc Yêu cầu Chủ tịch UBND cấp xã giải quyết

Sau khi hòa giải tại UBND cấp xã không thành, người có quyền lợi bị ảnh hưởng lựa chọn phương thức giải quyết theo tình trạng pháp lý của thửa đất và quy định pháp luật áp dụng.

Trường hợp khởi kiện tại Tòa án: Người khởi kiện chuẩn bị đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo, nộp tại Tòa án có thẩm quyền theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự. Trong đơn, cần xác định rõ yêu cầu khởi kiện, chẳng hạn yêu cầu xác định ranh giới, công nhận quyền sử dụng đất hoặc buộc trả lại phần đất bị lấn chiếm;…

Trường hợp yêu cầu cơ quan hành chính giải quyết: Nếu tranh chấp thuộc trường hợp được lựa chọn giải quyết theo thủ tục hành chính, người yêu cầu nộp đơn đến Chủ tịch UBND cấp xã có thẩm quyền theo Điều 236 Luật Đất đai năm 2024 và quy định phân định thẩm quyền tại Nghị định 151/2025/NĐ-CP.

Cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét hồ sơ, xác minh nguồn gốc và quá trình sử dụng đất, kiểm tra hiện trạng và các tài liệu liên quan để giải quyết theo quy định.

Khi lựa chọn phương thức giải quyết, người dân cần cân nhắc tính chất vụ việc, chứng cứ hiện có, yêu cầu cần giải quyết và khả năng bảo vệ quyền lợi của mình. Không nên chỉ lựa chọn dựa trên suy nghĩ rằng một phương thức chắc chắn nhanh hơn hoặc có lợi hơn phương thức còn lại.

Bước 5: Thực hiện bản án hoặc quyết định đã có hiệu lực

Sau khi tranh chấp được giải quyết, các bên có trách nhiệm thực hiện bản án, quyết định có hiệu lực theo quy định pháp luật.

Nếu bản án, quyết định có hiệu lực của Tòa án không được tự nguyện thi hành, người được thi hành án yêu cầu cơ quan thi hành án dân sự tổ chức thi hành theo pháp luật về thi hành án dân sự.

Đối với quyết định giải quyết tranh chấp của Chủ tịch UBND, việc thực hiện và cưỡng chế thi hành được tiến hành theo quy định pháp luật tương ứng. Người có quyền làm đơn đề nghị cưỡng chế thực hiện quyết định của Chủ tịch UBND cấp có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai.

Người dân không nên tự ý tháo dỡ công trình, phá hàng rào hoặc chiếm lại phần đất đang tranh chấp khi chưa có căn cứ pháp luật cho phép. Nếu bên phải thi hành không chấp hành, cần sử dụng đúng thủ tục yêu cầu thi hành hoặc cưỡng chế theo quy định.

Danh sách các quy định pháp luật, mẫu đơn cần biết về quy trình giải quyết tranh chấp đất đai với hàng xóm

Để quá trình đòi lại quyền lợi diễn ra suôn sẻ, bạn cần chuẩn bị đầy đủ các văn bản pháp lý và biểu mẫu sau:

• Luật Đất đai số 31/2024/QH15 (Đặc biệt Điều 235, 236 về giải quyết tranh chấp).
• Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
• Nghị định 151/2025/NĐ-CP quy định về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 02 cấp (Cập nhật thẩm quyền giải quyết của Chủ tịch UBND cấp xã).
• Mẫu Đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai (Nộp tại UBND xã).
• Mẫu Đơn khởi kiện dân sự (Mẫu số 23-DS ban hành kèm theo Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP).
• Mẫu Đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời (Ngăn chặn giao dịch).
• Biên bản xác định ranh giới, mốc giới thửa đất (Do đơn vị đo đạc lập).
• Trích lục bản đồ địa chính, Sổ mục kê, Sổ kiến điền qua các thời kỳ.

Những sai lầm cần tránh khi ứng dụng quy trình tranh chấp đất với hàng xóm? Lời khuyên từ chuyên gia

Trong quá trình tư vấn pháp lý thực tiễn, Luật DPO nhận thấy người dân thường mắc phải những sai lầm chí mạng, dẫn đến việc dù thắng kiện đất nhưng vẫn mất đất hoặc bị kéo dài vụ kiện lê thê:

• Bỏ qua bước hòa giải tại cơ sở: Nhiều người cho rằng hòa giải ở xã chỉ mang tính hình thức nên cố tình vắng mặt hoặc không nộp đơn. Thực tế, theo Luật Đất đai 2024, đây là thủ tục tiền tố tụng BẮT BUỘC. Không có Biên bản hòa giải, Tòa án sẽ trả lại đơn khởi kiện.
• Sử dụng bạo lực để giải quyết: Tự ý đập phá hàng rào, nhổ cọc tiêu của hàng xóm khi chưa có phán quyết của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Ví dụ: Một trường hợp có bản án tuyên thắng kiện, nhà là của người đó. Nhưng người đang ở trong nhà không chịu trả lại nhà, thu dọn tài sản đi nên người này đã tự ý phá cửa, cho người dọn hết đồ đạc họ ra ngoài khiến cho bị hư hỏng. Người kia đã tận dụng việc này làm đơn tố giác hành vi huỷ hoại tài sản của người khác của người thắng kiện này.
• Không thu thập chứng cứ ngay từ đầu: Chỉ cãi nhau bằng miệng mà không yêu cầu đo đạc lại đất, không lập vi bằng ghi nhận hiện trạng lấn chiếm, không cung cấp được tài liệu chứng minh cho yêu cầu của mình.

Câu hỏi thường gặp về quy trình tranh chấp đất với hàng xóm

Thời gian hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã là bao lâu?

Theo Điều 235 Luật Đất đai 2024, thời hạn hòa giải tại UBND cấp xã là không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu hòa giải hợp lệ.

Đất không có Sổ đỏ thì ai có thẩm quyền giải quyết tranh chấp?

Theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, đối với tranh chấp giữa cá nhân, hộ gia đình mà đất không có Sổ đỏ, bạn được quyền chọn nộp đơn khởi kiện ra Tòa án HOẶC yêu cầu Chủ tịch UBND cấp xã giải quyết (thời gian không quá 45 ngày).

Hàng xóm không chịu ký giáp ranh thì có làm Sổ đỏ được không?

Vẫn làm được. Cơ quan chức năng sẽ niêm yết công khai bản vẽ trong 15 ngày. Nếu hàng xóm không có đơn tranh chấp chính thức bằng văn bản, hồ sơ cấp Sổ đỏ của bạn vẫn được tiếp tục xử lý theo quy định.

Nâng tầm quản trị rủi ro pháp lý với giải pháp từ Luật DPO

Mỗi tranh chấp đất đai có đặc điểm riêng về nguồn gốc đất, giấy tờ pháp lý, hiện trạng sử dụng và yêu cầu cần giải quyết. Vì vậy, trước khi lựa chọn phương án xử lý, người dân cần đánh giá đầy đủ hồ sơ để xác định căn cứ pháp luật, cơ quan có thẩm quyền và thủ tục phù hợp.

Công ty Luật TNHH DPO cung cấp dịch vụ tư vấn và hỗ trợ pháp lý trong các vụ việc tranh chấp đất đai, bao gồm rà soát hồ sơ, đánh giá chứng cứ, soạn thảo đơn từ, hỗ trợ hòa giải và tham gia giải quyết tranh chấp theo phạm vi dịch vụ được thống nhất với khách hàng.

Hãy liên hệ ngay với Luật DPO qua Hotline 0888.016.487 – 0888.853.846 – 0976.926.655 để nhận tư vấn sơ bộ miễn phí, đánh giá hồ sơ và nhận báo giá dịch vụ đại diện giải quyết tranh chấp trọn gói, minh bạch, bảo mật tuyệt đối.

Lưu ý: Nội dung trong bài viết mang tính chất tham khảo và được tổng hợp từ kinh nghiệm thực tiễn của đội ngũ Luật sư/Chuyên gia tại Luật DPO. Các quy định pháp luật có thể thay đổi theo thời gian. Để nhận được tư vấn pháp lý chính xác và phù hợp nhất với tình trạng của doanh nghiệp, vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua hotline 0888.016.487 – 0888.853.846 – 0976.926.655.