Bị hàng xóm lấn đất phải làm gì?

Khi phát hiện bị hàng xóm lấn đất phải làm gì là câu hỏi cấp bách nhất mà các cá nhân, hộ gia đình nhiều người thường băn khoăn nên báo chính quyền, yêu cầu tháo dỡ hay khởi kiện để đòi lại đất.

Việc cần làm trước tiên là xác định chính xác ranh giới thửa đất và bản chất vụ việc. Có trường hợp hàng xóm thực sự lấn sang đất của người khác, nhưng cũng có trường hợp hai bên chưa thống nhất về ranh giới hoặc hồ sơ địa chính không phản ánh đầy đủ hiện trạng sử dụng đất. Mỗi trường hợp có thể cần cách giải quyết khác nhau.

Công ty Luật TNHH DPO trong bài viết này sẽ phân tích rõ các khía cạnh pháp lý để mọi người xác định được vấn đề và có quyết định phương án giải quyết phù hợp.

Lấn đất là gì? Các trường hợp lấn đất phổ biến trong thực tế?

Lấn đất là hành vi người sử dụng đất tự ý chuyển dịch mốc giới, ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích trái phép sang phần đất của người khác hoặc đất công. Khi bị lấn chiếm, chủ đất cần ngay lập tức thu thập chứng cứ, gửi đơn tố cáo lên UBND cấp xã để yêu cầu đình chỉ thi công và tiến hành thủ tục hòa giải bắt buộc trước khi khởi kiện.

Theo quy định tại khoản 31 Điều 3 Luật Đất đai 2024, lấn đất là hành vi vi phạm pháp luật nghiêm trọng, xâm phạm trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Hành vi này thường xảy ra dưới các hình thức như: xây tường rào lấn mốc, đào móng lấn sang không gian ngầm, hoặc lấn chiếm khoảng không.

Để biết chính xác cách đòi lại đất bị lấn chiếm, người dân cần phân biệt rõ giữa tranh chấp ranh giới (chưa xác định rõ mốc) và hành vi cố tình lấn chiếm (đã có mốc rõ ràng nhưng cố tình vi phạm). Việc xác định đúng bản chất vụ việc sẽ quyết định việc bạn nên nộp đơn tố cáo lấn chiếm đất hay đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp.

DỊCH VỤ PHÁP LÝ LIÊN QUAN

ĐẠI DIỆN TRANH CHẤP & TỐ TỤNG ĐẤT ĐAI

Luật sư DPO trực tiếp tham gia đàm phán, hòa giải tại cơ sở và đại diện tranh tụng tại Tòa án. Chúng tôi cam kết thu thập chứng cứ sắc bén, bảo vệ tối đa diện tích đất hợp pháp của bạn trước mọi hành vi xâm phạm.

Hotline: 0888.016.487 – 0888.853.846 – 0976.926.655
YÊU CẦU TƯ VẤN

Hành vi lấn đất bị xử phạt như thế nào?

Hành vi lấn đất là một trong các hành vi vi phạm pháp luật đất đai, là hành vi bị xử phạt vi phạm hành chính rất nặng. Theo đó, Điều 13 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, với mức phạt tiền có thể lên đất 500.000.000 đồng đối với cá nhân và 1.000.000.000 đồng đối với tổ chức.

Trường hợp lấn đất của hàng xóm bị xử lý theo quy định tại khoản 2, khoản 4 Điều 13 Nghị định 123/2024, theo đó:

“Điều 13. Lấn đất hoặc chiếm đất

…

2. Hành vi lấn đất hoặc chiếm đất nông nghiệp (không phải là đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất) không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này mà thuộc địa giới hành chính của xã thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với diện tích dưới 0,02 héc ta;

b) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với diện tích từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta;

c) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với diện tích từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;

d) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với diện tích từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;

đ) Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với diện tích từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;

e) Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng đối với diện tích từ 01 héc ta đến dưới 02 héc ta;

g) Phạt tiền từ 150.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng đối với diện tích từ 02 héc ta trở lên.

…

4. Hành vi lấn đất hoặc chiếm đất phi nông nghiệp không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này mà thuộc địa giới hành chính của xã thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với diện tích dưới 0,02 héc ta;

b) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với diện tích từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta;

c) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với diện tích từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;

d) Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với diện tích từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;

đ) Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng đối với diện tích từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;

e) Phạt tiền từ 150.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng đối với diện tích từ 01 héc ta trở lên.”

Ngoài việc bị phạt tiền, hành vi lấn đất còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả, gồm các biện pháp khắc phục hậu quả sau:

• Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm (bao gồm cả việc khôi phục lại ranh giới và mốc giới thửa đất)
• Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm. Khoản lợi bất hợp pháp được tính theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 6 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, theo đó, số tiền được tính như sau:

Hành vi lấn đất hoặc chiếm đất quy định tại Điều 13 Nghị định này thì số lợi bất hợp pháp được xác định bằng giá trị quyền sử dụng đất của diện tích đất lấn hoặc chiếm, được tính theo công thức sau đây:

Việc lấn chiếm không chỉ đơn giản là trả lại ranh giới, mốc giới là xong, mà còn phải nộp phạt hành chính khi cơ quan hành chính nhà nước phát hiện ra hành vi đó. Số tiền xử phạt vi phạm hành chính rất cao, không phải là nhỏ, người vi phạm phải nộp phạt với 02 khoản tiền.

Trong vụ án tranh chấp dân sự, người có quyền lợi bị ảnh hưởng còn có quyền yêu cầu toà án buộc người lấn đất phải bồi thường thiệt hại do hành vi vi phạm pháp luật đất đai của người lán đất.

Thậm chí, trong một số trường hợp, người lấn đất còn bị xử lý hình sự theo quy định tại Điều 228 Bộ luật Hình sự năm 2015 sửa đổi bổ sung năm 2018 về Tội vi phạm các quy định về sử dụng đất đai, trong đó hành vi lấn đất được nhắc đến đầu tiên trong tội này, với mức hình phạt cao nhất lên đến 7 năm tù giam.

Vì vậy, lấn đất không chỉ đơn giản là hành vi vi phạm pháp luật đất đai thông thường, tranh chấp dân sự đơn giản mà có thể áp dụng chế tài hình sự đối với vi phạm này.

Bị hàng xóm lấn đất phải làm gì trước tiên?

Khi phát hiện đất nhà mình bị lấn bởi hàng xóm, tuyệt đối không sử dụng bạo lực, hãy giải quyết ôn hoà trước, thực hiện các bước pháp lý dưới đây.

Bước 1: Kiểm tra ranh giới và xác định diện tích bị lấn

Trước khi yêu cầu hàng xóm trả đất, cần xác định phần diện tích đang tranh chấp có thực sự thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình hay không.

Có thể bắt đầu bằng việc đối chiếu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản trích lục bản đồ địa chính, hồ sơ kỹ thuật thửa đất và các tài liệu xác định ranh giới được lập trước đây. Nếu chưa đủ cơ sở xác định, người sử dụng đất có thể đề nghị cơ quan có thẩm quyền cung cấp hồ sơ địa chính hoặc thuê đơn vị đo đạc có đủ điều kiện thực hiện việc đo đạc hiện trạng.

Kết quả đo đạc cần làm rõ vị trí, kích thước và diện tích phần đất có dấu hiệu bị lấn, đồng thời thể hiện mối liên hệ giữa hiện trạng với hồ sơ địa chính và ranh giới pháp lý của thửa đất.

Không nên chỉ dựa vào việc hàng rào hiện tại khác với hàng rào cũ từ ngày xửa để kết luận hàng xóm lấn đất. Hàng rào có thể đã được dịch chuyển, nhưng cũng có thể ranh giới sử dụng đất trước đây chưa được xác định chính xác. Cần xem xét các tài liệu và chứng cứ liên quan trước khi đưa ra kết luận.

Bước 2: Thu thập chứng cứ về hành vi lấn đất

Nếu hàng xóm đang xây dựng hoặc đã có công trình trên phần đất nghi bị lấn, cần ghi nhận hiện trạng càng sớm càng tốt.

Các tài liệu nên thu thập gồm:

• Ảnh, video thể hiện hiện trạng thửa đất, vị trí công trình và quá trình xây dựng.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản đồ địa chính, trích đo và các giấy tờ liên quan đến ranh giới.
• Tài liệu, hình ảnh cũ thể hiện hiện trạng sử dụng đất trước khi xảy ra tranh chấp.
• Biên bản làm việc với hàng xóm, chính quyền địa phương hoặc cơ quan có thẩm quyền.
• Kết quả đo đạc, xác định ranh giới và diện tích có dấu hiệu bị lấn.

Trong trường hợp cần thiết, có thể đề nghị Thừa phát lại lập vi bằng ghi nhận sự kiện, hành vi hoặc hiện trạng thực tế. Tuy nhiên, vi bằng chỉ ghi nhận những gì Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến theo quy định; không tự nó xác lập quyền sử dụng đất hoặc thay thế kết quả đo đạc, kết luận của cơ quan có thẩm quyền.

Bước 3: Yêu cầu hàng xóm chấm dứt hành vi và trả lại phần đất bị lấn

Sau khi có cơ sở ban đầu về ranh giới, người bị lấn đất có thể trao đổi trực tiếp với hàng xóm, yêu cầu chấm dứt việc xây dựng hoặc sử dụng phần đất đang tranh chấp và khôi phục ranh giới theo đúng quyền sử dụng đất hợp pháp.

Nếu hai bên thống nhất được cách giải quyết, nên lập thành văn bản, ghi rõ diện tích, vị trí đất, công việc phải thực hiện, thời hạn hoàn thành và trách nhiệm của mỗi bên. Khi cần thiết, có thể lập sơ đồ hoặc bản vẽ kèm theo để tránh phát sinh tranh cãi về sau.

Nếu hàng xóm không hợp tác, tiếp tục xây dựng hoặc có hành vi làm thay đổi hiện trạng, người bị lấn đất nên gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền để đề nghị kiểm tra, xử lý theo quy định. Không nên tự ý phá dỡ công trình, di chuyển tài sản hoặc sử dụng vũ lực để đòi lại đất.

Nếu công trình đang được xây dựng trên phần đất có dấu hiệu bị lấn, cần nhanh chóng ghi nhận hiện trạng và thông báo cho cơ quan có thẩm quyền để kiểm tra.

Bước 4: Đề nghị UBND xã kiểm tra, xử lý, xử phạt

Nếu có dấu hiệu vi phạm pháp luật đất đai, người bị lấn đất có thể gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất, trình bày sự việc, cung cấp tài liệu và đề nghị kiểm tra hiện trạng, xác minh hành vi vi phạm, xử lý theo thẩm quyền.

Đơn cần nêu rõ thông tin các bên, vị trí thửa đất, diễn biến vụ việc, phần diện tích có dấu hiệu bị lấn và yêu cầu cụ thể. Nếu công trình đang thi công, nên trình bày rõ tình trạng hiện tại và cung cấp hình ảnh, video hoặc tài liệu đo đạc đã có.

Cơ quan tiếp nhận sẽ xem xét nội dung đơn để xác định trách nhiệm và hướng xử lý theo thẩm quyền. Người gửi đơn nên giữ lại bản sao hồ sơ, giấy tiếp nhận hoặc tài liệu chứng minh việc đã gửi đơn để theo dõi quá trình giải quyết.

Đề nghị UBND xã xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi lấn đất theo quy định được viện dẫn nêu trên. Mức phạt cụ thể phụ thuộc vào hành vi, loại đất, diện tích vi phạm, chủ thể thực hiện và các tình tiết liên quan.

Bước 5: Khởi kiện tại Toà án

Nếu hai bên không thống nhất được quyền sử dụng đất hoặc ranh giới, người bị lấn đất có thể xem xét khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Tùy hồ sơ và yêu cầu cụ thể, người khởi kiện có thể đề nghị Tòa án xác định quyền sử dụng đất, xác định ranh giới, buộc trả lại phần đất bị lấn hoặc giải quyết những yêu cầu liên quan khác có căn cứ.

Đối với tranh chấp đất đai thuộc trường hợp phải hòa giải tại UBND cấp xã theo khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai năm 2024, các bên phải thực hiện thủ tục này trước khi yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết.

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai được xác định theo Điều 236 Luật Đất đai năm 2024 và các quy định về tố tụng dân sự.

Bước 5: Yêu cầu thi hành án

Nếu bản án hoặc quyết định có hiệu lực buộc bên vi phạm trả lại đất nhưng họ không tự nguyện thực hiện, người được thi hành án cần yêu cầu cơ quan thi hành án tổ chức thi hành theo quy định hiện hành.

Việc cưỡng chế giao đất, tháo dỡ công trình hoặc xử lý tài sản phải căn cứ vào nội dung bản án, quyết định và trình tự thi hành án tương ứng. Người thắng kiện không được tự tổ chức cưỡng chế thay cho cơ quan nhà nước.

Danh mục hồ sơ, tài liệu và chứng cứ cần chuẩn bị khi bị lấn đất

Tùy từng vụ việc, người bị lấn đất nên tập hợp các tài liệu sau:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ khác liên quan đến nguồn gốc và quá trình sử dụng đất.
• Trích lục bản đồ địa chính, hồ sơ kỹ thuật thửa đất, bản vẽ đo đạc hiện trạng và tài liệu xác định ranh giới.
• Biên bản làm việc với hàng xóm, UBND cấp xã hoặc cơ quan có thẩm quyền.
• Văn bản trao đổi, yêu cầu chấm dứt hành vi lấn đất và tài liệu thể hiện phản hồi của bên liên quan.
• Tài liệu về việc xây dựng, giấy phép xây dựng (nếu có liên quan và có thể thu thập hợp pháp).
• Đơn đề nghị kiểm tra, xử lý vi phạm; đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai hoặc đơn khởi kiện, tùy thủ tục được lựa chọn.
• Các tài liệu khác có thể chứng minh quyền sử dụng đất, vị trí ranh giới và hành vi bị cho là xâm phạm quyền lợi.
• Đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai gửi UBND cấp xã.
• Bản trích lục bản đồ địa chính hoặc Bản vẽ hiện trạng vị trí do công ty đo đạc lập.
• Vi bằng ghi nhận hiện trạng lấn chiếm do Thừa phát lại lập.
• Hình ảnh, video quay chụp quá trình hàng xóm xây dựng lấn chiếm.
• Biên bản làm việc, biên bản hòa giải tại cơ sở (Tổ dân phố, Thôn, Xóm).
• Giấy tờ tùy thân (CCCD/Hộ chiếu) của người khởi kiện.
• …

Những sai lầm cần tránh khi xử lý tranh chấp lấn đất và lời khuyên từ Luật DPO

Trong quá trình tiếp nhận và giải quyết các vụ án tranh chấp lấn đất giữa hàng xóm, Luật DPO nhận thấy người dân thường mắc phải những sai lầm nghiêm trọng, dẫn đến việc “có lý nhưng vẫn thua kiện”:

• Sử dụng bạo lực hoặc tự ý đập phá công trình của hàng xóm: Đây là sai lầm phổ biến nhất. Việc tự ý đập phá tường rào của hàng xóm (dù họ xây trên đất nhà mình) có thể khiến bạn đối mặt với tội danh “Hủy hoại hoặc cố ý làm hư hỏng tài sản” theo Bộ luật Hình sự.
• Chờ đợi quá lâu mới khiếu nại: Để hàng xóm xây xong nhà kiên cố rồi mới kiện. Lúc này, Tòa án có thể xem xét buộc bạn nhận bồi thường bằng tiền thay vì buộc hàng xóm đập nhà trả lại đất để tránh lãng phí của cải xã hội.
• Tự thỏa thuận miệng không lập văn bản: Hàng xóm hứa “xây tạm, mốt đập trả lại” nhưng không có giấy tờ chứng minh. Vài năm sau họ lật lọng, bạn sẽ mất trắng.

Câu hỏi thường gặp về bị hàng xóm lấn đất phải làm gì

Làm sao để biết chính xác hàng xóm có lấn đất nhà mình hay không?

Bạn cần đối chiếu kích thước thực tế với Sổ đỏ. Cách chính xác nhất là thuê công ty đo đạc địa chính mang máy toàn đạc điện tử xuống bắn tọa độ, cắm mốc ranh giới theo đúng trích lục bản đồ lưu tại cơ quan tài nguyên môi trường.

Hàng xóm lấn đất nhưng không chịu ký giáp ranh khi làm sổ đỏ thì sao?

Theo quy định mới, nếu hàng xóm cố tình không ký giáp ranh, cơ quan nhà nước sẽ niêm yết công khai trong 15 ngày. Hết thời hạn mà không có đơn tranh chấp, hồ sơ cấp sổ đỏ của bạn vẫn được giải quyết bình thường.

Thời gian giải quyết tranh chấp lấn chiếm đất đai mất bao lâu?

Giai đoạn hòa giải tại xã tối đa 30 ngày. Nếu khởi kiện ra Tòa án, thời gian chuẩn bị xét xử sơ thẩm từ 04 – 06 tháng, tuy nhiên thực tế có thể kéo dài từ 1 – 2 năm tùy thuộc vào tính chất phức tạp của việc đo đạc, thẩm định tại chỗ.

Nâng tầm quản trị rủi ro pháp lý với giải pháp từ Luật DPO

Tranh chấp đất đai, đặc biệt là lấn chiếm ranh giới, là cuộc chiến pháp lý đòi hỏi sự am hiểu luật pháp, kỹ năng thu thập chứng cứ và sự kiên nhẫn.

Mỗi vụ việc cần được đánh giá trên cơ sở hồ sơ cụ thể. Việc có thể yêu cầu trả lại đất, tháo dỡ công trình hoặc áp dụng biện pháp xử lý khác phụ thuộc vào quyền sử dụng đất được xác lập, chứng cứ và quy định pháp luật áp dụng.

Đừng để tài sản hợp pháp của bạn bị xâm phạm. Hãy liên hệ ngay với Luật DPO qua Hotline 0888.016.487 – 0888.853.846 – 0976.926.655 để đặt lịch hẹn rà soát pháp lý và nhận chiến lược đòi lại đất tối ưu, tiết kiệm chi phí và thời gian nhất.

Lưu ý: Nội dung trong bài viết mang tính chất tham khảo và được tổng hợp từ kinh nghiệm thực tiễn của đội ngũ Luật sư/Chuyên gia tại Luật DPO. Các quy định pháp luật có thể thay đổi theo thời gian. Để nhận được tư vấn pháp lý chính xác và phù hợp nhất với tình trạng của doanh nghiệp, vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua hotline 0888.016.487 – 0888.853.846 – 0976.926.655.