3 cách đòi lại đất bị lấn chiếm theo quy định pháp luật mới nhất

Cách đòi lại đất bị lấn chiếm là một quy trình pháp lý phức tạp đòi hỏi sự am hiểu tường tận về Luật Đất đai qua các thời kỳ, lịch sử của thửa đất, quá trình biến động nhằm bảo vệ tối đa khối tài sản hợp pháp của bạn.

Trong bài viết này, Công ty Luật TNHH DPO sẽ làm rõ các khía cạnh pháp lý và những vấn đề thực tiễn mà người dân khi gặp phải trường hợp này cần nắm rõ và có phương án xử lý phù hợp cho trường hợp của mình.

Đất lấn chiếm là gì?

Đất lấn chiếm là một cách gọi trong đời sống thường ngày, thường chỉ việc các thửa đất liền kề trong quá trình sử dụng đất lấy mất một phần đất của thửa đất bên cạnh, liền kề, làm gia tăng diện tích của thửa đất đó và làm giảm diện tích của thửa đất bị lấn chiếm. Vấn đề này phát sinh trong quá trình lịch sử sử dụng đất của các hộ gia đình, tập quán tại địa phương khi mà ranh giới, mốc giới thửa đất ngày xưa rất đơn giản chỉ là tường rào bằng tre, gỗ hoặc đặt viên gạch, viên đá làm mốc, nhiều nới lấy bụi tre, bờ rào, bụi cây để làm ranh giới hai bên gia đình,…

Cùng với quá trình phát triển của xã hội, sự biến đổi của làng quê lên thành thị dẫn đến các ranh giới, mốc giới bị ảnh hưởng, các gia đình xây tường gạch làm ranh giới hoặc xây dựng hết đất, nhà san sát nhà để tận dụng hết tối đa diện tích đất mình có. Nên, một điều tất yếu là cần xác định ranh giới, mốc giới chuẩn xác để xây dựng. Và trong quá trình đó là nảy sinh ra các hành vi lấn chiếm đất hoặc là do vô tình, hoặc là do cố ý.

Trong luật đất đai năm 2024 phân biệt rất rõ lấn đất và chiếm đất. Theo đó, Điều 3 Luật Đất đai năm 2024 định nghĩa:

“Điều 3. Giải thích từ ngữ

Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

…

9. Chiếm đất là việc sử dụng đất do Nhà nước đã quản lý mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc sử dụng đất của người sử dụng đất hợp pháp khác mà chưa được người đó cho phép.

…

31. Lấn đất là việc người sử dụng đất chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất sử dụng mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc không được người sử dụng hợp pháp diện tích đất bị lấn đó cho phép.”

Về bản chất đây là hai hành vi khác nhau, một bên lấn đất là dịch chuyển mốc giới làm gia tăng diện tích đất mà thửa đất đó có, chỉ áp dụng đối với các thửa đất liền kề nhau. Còn chiếm đất thì thường hiểu là việc một người hoàn toàn chiếm một thửa đất, không giáp đất nhà mình, sử dụng riêng cho mình.

Vì vậy, khi thấy nhà hàng xóm lấy mất một phần đất của nhà mình, thì đó là hành vi lấn đất. Còn đất nhà mình đang sử dụng, hoặc đất của uỷ ban xã quản lý, mà tự nhiên có người đến đó làm nhà, dựng tường rào sử dụng, không được ai cho phép thì hiểu đó là chiếm đất.

Cần làm gì khi đất bị lấn chiếm?

Khi phát hiện đất nhà mình bị lấn chiếm, điều quan trọng ban đầu không phải là hùng hổ đến đòi đất, mà trước hết phải bình tĩnh, chuẩn bị các thông tin, tài liệu để chứng minh cho việc nhà hàng xóm đã lấn, chiếm đất của mình. Ưu tiên biện pháp hoà giải, thương lượng để giữ gìn tình nghĩa. Trong trường hợp không thể thuyết phục thương lượng hợp lý thì mới phải sử dụng biện pháp mạnh, nhờ chính quyền can thiệp để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho mình.

Bước 1: Kiểm tra ranh giới và diện tích đất

Đối chiếu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản đồ địa chính, hồ sơ đo đạc và các giấy tờ liên quan để xác định ranh giới thửa đất. Nếu chưa có đầy đủ tài liệu để xác định chính xác phần diện tích bị lấn, bạn có thể đề nghị cơ quan có thẩm quyền cung cấp thông tin địa chính hoặc thuê đơn vị đo đạc phù hợp để xác định hiện trạng.

Bước 2: Thu thập chứng cứ về hiện trạng và hành vi lấn chiếm.

Chụp ảnh, quay video, lưu giữ giấy tờ về quyền sử dụng đất, bản vẽ đo đạc và các tài liệu thể hiện quá trình sử dụng đất. Nếu bên liền kề đang xây dựng, cần ghi nhận thời điểm thi công và vị trí công trình có dấu hiệu vượt qua ranh giới.

Bước 3: Yêu cầu bên vi phạm chấm dứt hành vi và trả lại đất.

Bạn trao đổi trực tiếp hoặc gửi văn bản yêu cầu bên lấn chiếm dừng việc sử dụng phần đất đang tranh chấp, tháo dỡ phần công trình vi phạm và trả lại diện tích đất theo ranh giới hợp pháp. Nên lưu lại văn bản, tin nhắn hoặc tài liệu thể hiện quá trình trao đổi.

Bước 4: Đề nghị cơ quan có thẩm quyền giải quyết nếu không đạt được thỏa thuận.

Nếu không thể thương lượng giải quyết, bạn gửi đơn đề nghị kiểm tra, xử lý vi phạm hành chính đến cơ quan có thẩm quyền. Nếu phát sinh tranh chấp về quyền sử dụng đất hoặc ranh giới thửa đất, có thể thực hiện thủ tục hòa giải theo quy định và khởi kiện tại Tòa án khi đủ điều kiện.

Nếu công trình đang được xây dựng và có nguy cơ gây thiệt hại, bạn nên thông báo sớm cho cơ quan có thẩm quyền, yêu cầu dừng việc thi công công trình, kèm theo đó là các tài liệu chứng cứ chứng minh việc vi phạm, xây dựng trên phần diện tích đất lấn, đất chiếm của mình.

Ba phương thức đòi lại đất bị lấn chiếm

Trước khi áp dụng bất kỳ phương thức đòi lại đất nào, việc củng cố hồ sơ pháp lý và thu thập bằng chứng lấn chiếm là yếu tố tiên quyết quyết định thành công đòi lại đất bị lấn, chiếm hay không.

Tự thương lượng và hòa giải

Tự thương lượng, hoà giải là cách nên cân nhắc trước tiên nếu các bên vẫn có khả năng trao đổi. Người bị lấn chiếm cần đưa ra căn cứ xác định ranh giới, chỉ rõ phần diện tích bị xâm phạm và yêu cầu khắc phục cụ thể. Ở đây, người bị lấn chiếm trao đổi thẳng thắn, với các căn cứ rõ ràng với đối phương để chỉ ra những vi phạm của bên kia.

Tuy nhiên, không nên áp đặt quá mức tài liệu mà mình có để chăm chăm để hỏi phải theo ý mình. Cốt yếu của tự thương lượng hoà giải đó là để các bên ngồi lại trao đổi đi đến tiếng nói chung. Do đó, cần lắng nghe đầy đủ quan điểm, phân tích của đối phương để xem xét lại ý kiến của mình, đồng thời cần thu nhận các tài liệu họ cung cấp để đối chiếu so sánh với tài liệu mà mình có.

Trong trường hợp cần thiết, hai bên cùng thống nhất thuê đơn vị đo đạc, đồng thời mang theo kết quả đó đến nhờ UBNd cấp xã, cán bộ địa chính để kiểm tra trên hồ sơ địa chính xã quản lý để xem rõ ai đúng ai sai.

Nếu các bên thống nhất được phương án giải quyết, nên lập văn bản ghi rõ diện tích, vị trí ranh giới, thời hạn tháo dỡ hoặc trả lại đất và trách nhiệm thực hiện của từng bên. Nếu thỏa thuận làm thay đổi ranh giới, diện tích hoặc người sử dụng đất, các bên cần thực hiện thủ tục đăng ký theo quy định.

Đề nghị xử lý vi phạm hành chính

Nếu có căn cứ cho rằng bên liền kề thực hiện hành vi lấn, chiếm đất trái pháp luật, người bị ảnh hưởng có thể gửi đơn đề nghị cơ quan có thẩm quyền kiểm tra và xử lý.

Nội dung đơn nên nêu rõ:

• Thông tin người đề nghị và thửa đất liên quan.
• Vị trí, diện tích và biểu hiện cụ thể của hành vi vi phạm.
• Thời điểm phát hiện và tình trạng sử dụng đất hiện tại.
• Yêu cầu kiểm tra hiện trạng, xác minh hành vi và xử lý theo quy định. Đặc biệt lưu ý là phải yêu cầu bên lấn chiếm phải khôi phục trả lại hiện trạng.
• Danh mục tài liệu gửi kèm để chứng minh.

Cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét hồ sơ, kiểm tra thực tế và xác định có hành vi vi phạm hành chính hay không. Nếu đủ căn cứ, cơ quan có thẩm quyền có thể áp dụng hình thức xử phạt và biện pháp khắc phục hậu quả theo quy định pháp luật.

Hành vi lấn đất, chiếm đất bị xử phạt theo quy định tại Điều 13 Nghị định 123/2024/NĐ-CP. Việc xác định số lợi bât hợp pháp được tính theo quy định tại khoản 2 Điều 6 Nghị định 123/2024/NĐ-CP.

Trong quá trình làm việc, xác minh của UBND cấp xã, người có đơn cần tích cực phối hợp, xác minh cung cấp hồ sơ, thông tin để làm rõ hành vi vi phạm của người lấn chiếm đất để phục vụ công tác kiểm tra, xác minh nhanh chóng và sớm ban hành Quyết định xử phạt vi phạm hành chính.

Yêu cầu giải quyết tranh chấp

Khi không thể tự giải quyết, người bị lấn chiếm có thể khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu bảo vệ quyền sử dụng đất.

Theo quy định tại Điều 235 Luật Đất đai năm 2024 thì các tranh chấp đất đai phải được hoà giải tại UBND cấp xã trước khi khởi kiện tại Toà án hoặc yêu cầu Chủ tịch UBND cấp có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo Điều 236 Luật Đất đai năm 2024.

Tùy nội dung vụ việc, yêu cầu khởi kiện có thể bao gồm:

• Xác định ranh giới và quyền sử dụng đối với phần đất đang tranh chấp.
• Buộc bên vi phạm trả lại phần diện tích đất bị lấn chiếm.
• Buộc chấm dứt hành vi cản trở việc sử dụng đất hợp pháp.
• Yêu cầu tháo dỡ, di dời công trình hoặc tài sản lấn sang đất của mình nếu có căn cứ.
• Yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu đáp ứng các điều kiện theo quy định pháp luật.
• Yêu cầu xem xét tính hợp pháp của Giấy chứng nhận hoặc quyết định cá biệt có liên quan khi có căn cứ và thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

Cần chuẩn bị những chứng cứ gì để đòi lại đất?

Việc chuẩn bị tài liệu, chứng cứ chứng minh cho yêu cầu luôn là quan trọng nhất, vừa là bước chuẩn bị đánh giá ban đầu để xây dựng phương án giải quyết, vừa là căn cứ để Toà án, cơ quan có thẩm quyền thụ lý giải quyết tranh chấp một cách nhanh chóng, tránh phải bổ sung hồ sơ nhiều lần. Chứng cứ là căn cứ quan trọng để cơ quan có thẩm quyền xác định ranh giới, quyền sử dụng đất và hành vi vi phạm. Người bị lấn chiếm nên thu thập tài liệu theo từng nhóm sau:

Thứ nhất, giấy tờ về quyền sử dụng đất và nguồn gốc đất.

Có thể bao gồm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, giấy tờ giao đất, hồ sơ kê khai đăng ký, tài liệu nộp thuế và các giấy tờ khác có liên quan. Nếu chưa được cấp Giấy chứng nhận, cần thu thập tài liệu thể hiện nguồn gốc, quá trình quản lý và sử dụng đất.

Thứ hai, tài liệu xác định ranh giới và diện tích.

Nên thu thập bản đồ địa chính, trích lục hồ sơ địa chính, bản vẽ thửa đất, hồ sơ cấp Giấy chứng nhận và tài liệu đo đạc hiện trạng. Khi cần thiết, có thể thuê đơn vị đo đạc phù hợp để lập bản vẽ xác định vị trí, diện tích có dấu hiệu chồng lấn.

Thứ ba, chứng cứ về hành vi lấn chiếm.

Ảnh chụp, video, biên bản làm việc, văn bản trao đổi, lời khai của người biết rõ sự việc và các tài liệu khác có thể giúp chứng minh hiện trạng, thời điểm xảy ra và diễn biến vụ việc.

Trong trường hợp phù hợp, có thể đề nghị Thừa phát lại lập vi bằng để ghi nhận sự kiện, hành vi hoặc hiện trạng. Tuy nhiên, vi bằng không tự xác lập quyền sử dụng đất và không thay thế việc xác minh ranh giới bằng hồ sơ địa chính hoặc kết quả đo đạc cần thiết.

Những sai lầm cần tránh khi đòi lại đất bị lấn chiếm? Lời khuyên từ chuyên gia

Trong quá trình tiếp nhận giải quyết hồ sơ tranh chấp đất đai cho khách hàng, các Luật sư tại Luật DPO nhận thấy người dân thường tự đẩy mình vào thế bất lợi do mắc phải các sai lầm sau:

• Sử dụng bạo lực hoặc tự ý đập phá tài sản: Thay vì nhờ pháp luật can thiệp, nhiều người tự thuê giang hồ hoặc tự tay đập phá hàng rào, tường xây lấn của hàng xóm. Điều này biến bạn từ “nạn nhân” thành “tội phạm” hình sự.
• Bỏ qua thủ tục ngăn chặn giao dịch: Khi phát hiện đất bị lấn chiếm, không làm đơn yêu cầu tạm dừng giao dịch gửi Văn phòng Đăng ký đất đai. Hậu quả là bên vi phạm nhanh tay bán mảnh đất (bao gồm cả phần lấn chiếm) cho người thứ ba ngay tình, khiến vụ án trở nên cực kỳ phức tạp.
• Khởi kiện sai thẩm quyền hoặc thiếu điều kiện tiền tố tụng: Nộp đơn thẳng ra Tòa án khi chưa có Biên bản hòa giải không thành tại UBND cấp xã, dẫn đến việc Tòa án trả lại Đơn khởi kiện, gây lãng phí thời gian và công sức.

Câu hỏi thường gặp về cách đòi lại đất bị lấn chiếm

Thời gian giải quyết tranh chấp đòi lại đất bị lấn chiếm mất bao lâu?

Nếu giải quyết qua đường hành chính, thời gian xử lý từ 2-3 tháng. Nếu khởi kiện ra Tòa án, thời gian chuẩn bị xét xử sơ thẩm từ 04 – 06 tháng, nhưng thực tế có thể kéo dài từ 1 – 2 năm tùy thuộc vào từng vụ việc cụ thể.

Án phí khởi kiện đòi lại đất bị lấn chiếm là bao nhiêu?

Nếu chỉ yêu cầu Tòa án xác định quyền sử dụng đất thuộc về ai (không có giá ngạch), án phí sơ thẩm là 300.000 VNĐ. Nếu yêu cầu bồi thường thiệt hại (có giá ngạch), án phí tính theo tỷ lệ % giá trị tài sản tranh chấp theo Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14.

Đất chưa có sổ đỏ có khởi kiện đòi lại phần bị lấn chiếm được không?

Hoàn toàn được. Theo Điều 236 Luật Đất đai 2024, nếu không có sổ đỏ nhưng có một trong các giấy tờ quy định tại Điều 137, bạn vẫn có quyền khởi kiện ra Tòa án hoặc yêu cầu UBND cấp có thẩm quyền giải quyết tranh chấp.

Hàng xóm không đồng ý với ranh giới đo đạc thì phải làm gì?

Không nên tự ý dịch chuyển mốc giới hoặc cưỡng ép bên kia ký xác nhận. Bạn nên đề nghị kiểm tra hồ sơ địa chính, đo đạc hiện trạng và ghi nhận ý kiến của các bên. Nếu vẫn không thống nhất được ranh giới, có thể thực hiện thủ tục giải quyết tranh chấp theo quy định.

Nâng tầm quản trị rủi ro pháp lý với giải pháp từ Luật DPO

Tranh chấp đất đai là cuộc chiến pháp lý cam go, đòi hỏi chiến lược sắc bén và chứng cứ vững chắc. Đừng để tài sản hợp pháp của bạn bị xâm phạm. Liên hệ ngay Luật DPO qua Hotline 0888.016.487 – 0888.853.846 – 0976.926.655 để đặt lịch hẹn rà soát hồ sơ miễn phí và nhận báo giá dịch vụ đại diện tố tụng trọn gói, bảo vệ tối đa quyền lợi của bạn trước Tòa án.

Lưu ý: Nội dung trong bài viết mang tính chất tham khảo và được tổng hợp từ kinh nghiệm thực tiễn của đội ngũ Luật sư/Chuyên gia tại Luật DPO. Các quy định pháp luật có thể thay đổi theo thời gian. Để nhận được tư vấn pháp lý chính xác và phù hợp nhất với tình trạng của doanh nghiệp, vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua hotline 0888.016.487 – 0888.853.846 – 0976.926.655.